آشنایی با صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان
صندوق‌های فعال در ایران، بررسی امیدنامه، و آموزش نحوه فعالیت را اینجا بخوانید
نوعی از صندوق‌های سرمایه‌گذاری هستند که کارشان سرمایه‌گذاری روی زمین و ساختمان است و با سرمایه‌های حداقلی هم می‌شود در آن‌ها سرمایه‌گذاری کرد. این صندوق‌ها را با نام صندوق سرمایه گذاری در زمین و ساختمان می‌شناسند.
گفتیم که در ایران، سرمایه‌گذاری روی ملک یکی از محبوب‌ترین شیوه‌های سرمایه‌گذاری است، اما در حال حاضر نیاز به سرمایه‌های هنگفت دارد. نکته دیگر اینجاست که ورود به این حوزه از سرمایه‌گذاری دانش و مهارت خاص را لازم دارد. برای مثال، وقتی می‌خواهیم زمینی را بخریم باید محدوده آن را به‌خوبی بشناسیم و بدانیم که آن منطقه پیشرفت قابل‌ملاحظه‌ای خواهد داشت. یا اگر می‌خواهیم آپارتمانی را معامله کنیم، از سازه آن اطلاعات کافی داشته باشیم و بدانیم مشتریان مسکن در آن منطقه چه ترجیحاتی دارند و کدام آپارتمان‌ها را بهتر می‌خرند. حالت دیگر این است که زمین (یا خانه کلنگی) بخریم و آن را به آپارتمان نوساز تبدیل کنیم. در این حالت هم باید دربارهٔ مسائلی از قبیل بازار مصالح و مراحل قانونی ساخت‌وساز اطلاعات کافی داشته باشیم. علاوه بر این، باید فرصت کافی برای دوندگی‌های ضروری و غیرضروری را هم داشته باشیم تا بتوانیم چنین پروژه‌ای را به سرانجام برسانیم.
پس با اینکه به نظر می‌رسد سرمایه‌گذاری در زمین و ساختمان ساده‌ترین راه سرمایه‌گذاری باشد، اما شاید نداشتن سرمایه، تجربه و دانش کافی باعث شود بسیاری از افراد عادی قید این نوع سرمایه‌گذاری را بزنند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری در زمین و ساختمان در واقع برای این دسته از افراد طراحی شده است تا بتوانند با خیال راحت در این حوزه سرمایه‌گذاری کنند و به سود برسند، ولی دردسرهایش را متحمل نشوند.
صندوق زمین و ساختمان چیست؟
تلاش برای طراحی این صندوق‌ها از اواخر سال ۱۳۸۶ آغاز شد. در آن زمان فقط یک صندوق سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار با درآمد ثابت تشکیل شده بود و هنوز هیچ صندوق سهامی وجود نداشت. یک سال بعد بود که بالاخره اولین اساسنامه و امیدنامه صندوق‌های زمین و ساختمان تدوین شد. در نهایت در سال ۱۳۸۸، سازمان بورس و اوراق بهادار با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی قوانین و مقررات مربوط به «صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان» یا «Construction Fund» را تصویب کرد تا به این ترتیب، امکان تأسیس این نوع صندوق‌ها و معامله واحدهایشان در بورس و خارج از بورس فراهم شود.
فعالیت اصلی این صندوق‌ها این است که سرمایه‌های خرد افراد عادی را جمع‌آوری و این سرمایه‌ها را در پروژه‌های ساختمانی (مسکونی، اداری و تجاری) سرمایه‌گذاری کنند. این صندوق‌ها می‌توانند روی هر نوع پروژه ساختمانی سرمایه‌گذاری کنند، اما به هیچ وجه نمی‌توانند وارد پروژه‌های دیگر (مانند پروژه‌های تولیدی یا خدماتی) شوند.
نحوه کار صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان
همه این ضرب‌المثل را شنیده‌ایم که «قطره قطره جمع گردد، وانگهی دریا شود». فلسفه اصلی صندوق‌های پروژه‌ای و به‌ویژه صندوق‌های زمین و ساختمان همین است: سرمایه‌های کوچکی که در دست من و شماست، به‌تنهایی نمی‌تواند کار بزرگی انجام بدهد. اما اگر این سرمایه‌ها یکپارچه شوند، امکان اجرای پروژه‌های بزرگ هم وجود دارد.
صندوق‌های زمین و ساختمان با جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران، این توانایی را پیدا می‌کنند که پروژه‌های ساختمانی بزرگ اجرا کنند و به سرانجام برسانند. سپس واحدهای ساختمانی پروژه به فروش می‌رسد و سود ناشی از این فعالیت به سرمایه‌گذاران تعلق می‌گیرد.
نکته: دقت کنید که سرمایه‌گذاری در این نوع صندوق‌ها به معنای «خرید ملک» نیست. به زبان ساده‌تر، واحدهای ساختمانی پروژه‌هایی که این صندوق‌ها اجرا می‌کنند قرار نیست به سرمایه‌گذاران صندوق (یا همان دارندگان واحدهای صندوق) واگذار شود و فقط سود حاصل از اجرا و فروش این پروژه‌هاست که به سرمایه‌گذاران تعلق می‌گیرد.
واحد سرمایه‌گذاری در صندوق زمین و ساختمان
دقت کنید که وقتی از «واحد» صندوق زمین و ساختمان حرف می‌زنیم، هیچ ربطی به واحد آپارتمان یا چیزی شبیه به آن ندارد. واحد صندوق در واقع کوچک‌ترین جزء آن صندوق است. به زبان ساده‌تر، وقتی می‌خواهیم پول‌مان را به صندوق‌های سرمایه‌گذاری وارد کنیم، باید تعدادی از واحدهای آن را به قیمت روز بخریم. در برابر پولی هم که بابت خرید واحدهای صندوق می‌پردازیم، گواهی سرمایه‌گذاری دریافت خواهیم کرد که این گواهی نشان می‌دهد چه تعداد از واحدهای صندوق مذکور تحت مالکیت ما قرار دارد.
امکان معامله این واحدها هم وجود دارد. اگر صندوقی که واحدهایش را خریده‌ایم در فرابورس پذیرفته شده باشد، امکان خریدوفروش واحدهای آن از طریق سامانه‌های معاملاتی بورسی وجود خواهد داشت. در غیر این صورت، برای فروش (یا اصطلاحا ابطال) واحدها باید به سایت رسمی صندوق (یا یکی از بانک‌های عامل) مراجعه کرد.
نکته: ارزش واحدهای سرمایه‌گذاری در زمان پذیره‌نویسی برابر با ارزش اسمی واحدهاست. بعد از آغاز فعالیت صندوق و افزایش ارزش دارایی‌های آن، قیمت واحدهایش هم افزایش می‌یابد.
NAV صندوق‌ها
ارزش خالص دارایی‌های صندوق یا همان NAV آن به‌صورت خلاصه برابر است با ارزش دارایی‌های صندوق منهای ارزش بدهی‌های آن.
نکته: هر ۶ ماه یک بار، کارشناس رسمی دادگستری پروژه‌های صندوق را ارزیابی و ارزش این پروژه‌ها را متناسب با پیشرفت پروژه و قیمت‌های روز، مشخص می‌کند. این ارزیابی مبنای محاسبه ارزش خالص دارایی‌های صندوق خواهد بود.
در حال حاضر صندوق زمین و مسکن «نگین شهر ری» فعال است و می‌شود واحدهایش را معامله کرد. این صندوق از سال ۱۳۹۵ فعالیت می‌کند و مدیر آن شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن است. پیش از این، صندوق‌های زمین و مسکن «نسیم»، «نارون» و «مسکن شمال غرب» هم فعال بودند که در حال حاضر همگی تصفیه شده‌اند و دیگر فعالیت ندارند.
امیدنامه صندوق زمین و ساختمان
همه صندوق‌های سرمایه‌گذاری، از صندوق‌های با درآمد ثابت گرفته تا صندوق‌های اهرمی، امیدنامه مخصوص به خود دارند. هدف از تهیه این امیدنامه این است که در اختیار سرمایه‌گذاران گذاشته شود تا این افراد پیش از سرمایه‌گذاری، با مطالعه امیدنامه با شرایط سرمایه‌گذاری در صندوق و چشم‌اندازهای آتی آشنا شوند.
دقت کنید که امیدنامه همان اساسنامه نیست و این دو با هم فرق دارند. اساسنامه صندوق را سازمان بورس و اوراق بهادار تنظیم می‌کند و پس از تنظیم اساسنامه امکان تغییرش وجود ندارد. اما امیدنامه را خود متولیان صندوق و در چارچوب قوانین سازمان بورس تهیه می‌کنند.
به‌طور کلی در امیدنامه صندوق مسائلی از قبیل ارکان، هزینه‌ها، اهداف، راهبردها، واحدهای سرمایه‌گذاری و ریسک‌های صندوق شرح داده می‌شود.
ارکان صندوق‌های سرمایه گذاری زمین و ساختمان
اداره صندوق‌های سرمایه‌گذاری به عهده ارکان آن است و هر صندوق بنا به شرایط و اهدافی که دارد، می‌تواند ارکان بیشتر یا کمتری داشته باشد. روی هم رفته ارکان یک صندوق زمین و ساختمان می‌تواند مطابق چنین فهرستی باشد:
- مجمع صندوق
- مدیر صندوق
- مدیر ساخت
- ناظر
- متولی
- متعهد پذیره‌نویسی
- بازارگردان
- حسابرس
- هیئت‌مدیره
مزایای صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان
صندوق‌های زمین و مسکن چه برای سرمایه‌گذاران و چه برای سرمایه‌پذیران می‌تواند مزایای متعددی داشته باشد. در اینجا مزایای چنین صندوق‌هایی را مرور می‌کنیم.
- جداشدن فرایند تأمین مالی از مدیریت پروژه
- تأمین سرمایه لازم برای ساختمان‌سازانی که برای پیشبرد پروژه‌هایشان سرمایه کافی ندارند
- امکان ادامه و تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام در قالب صندوق زمین و ساختمان و پذیرش سرمایه‌گذاران جدید
- فراهم‌کردن امکان پس‌انداز تدریجی برای افراد عادی
- امکان بهره‌مندی از معافیت مالیاتی برای تشویق سرمایه‌گذاران
- بهره‌مندی سرمایه‌گذاران از سود ساخت‌وساز پروژه‌های ساختمانی
- محافظت از سرمایه افراد در برابر تورم
- نقدشوندگی بالای واحدهای صندوق
- نظارت مستمر و ارائه گزارش‌های دوره‌ای و اطمینان از پیشرفت فیزیکی پروژه
نحوه سرمایه گذاری در صندوق زمین و ساختمان
برای اینکه در صندوق‌های زمین و ساختمان سرمایه‌گذاری کنیم، باید تعدادی از واحدهای صندوق را بخریم. قیمت این واحدها به‌صورت روزانه مشخص می‌شود و هر زمان که اقدام به خرید کنیم، باید بهای روز واحدها را بپردازیم.
واحدهای این صندوق‌ها در بورس معامله می‌شود و در نتیجه برای خرید واحدهای این صندوق‌ها باید کد بورسی داشته باشیم. ساده‌ترین راه برای دریافت کد بورسی هم این است که با شناسنامه و کارت ملی به یک کارگزاری مراجعه کنیم. راه دیگرش هم این است که به‌صورت آنلاین کد بورسی بگیریم.
بعد از دریافت کد بورسی، کارگزار بورس برایمان نام کاربری و رمز عبور مخصوصی صادر خواهد کرد که با استفاده از آن می‌توانیم به سامانه آنلاین معاملات بورس دسترسی داشته باشیم. برای خرید واحدهای صندوق مورد نظرمان هم باید ابتدا نماد صندوق را در سامانه معاملات آنلاین پیدا کنیم و با ارسال سفارش خرید، تعداد واحدهای مورد نظرمان از آن صندوق را بخریم.
لیست صندوق های درآمد ثابت و بورسی
کارمزد خریدوفروش واحدهای صندوق زمین و ساختمان
برای خریدوفروش واحدهای صندوق باید کارمزد بپردازید. این کارمزد به‌شکل خودکار از حساب شخص در کارگزاری برداشت می‌شود. دقت کنید که خریدوفروش این واحدها معاف از مالیات است و فقط کارمزد دارد.
- کارمزد خرید: ۰٫۴۵۴درصد
- کارمزد فروش: ۰٫۴۸۱درصد
صندوق‌های زمین و ساختمان در ایران
در حال حاضر صندوق زمین و مسکن «نگین شهر ری» فعال است و می‌شود واحدهایش را معامله کرد. این صندوق از سال ۱۳۹۵ فعالیت می‌کند و مدیر آن شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن است.
پیش از این، صندوق‌های زمین و مسکن «نسیم»، «نارون» و «مسکن شمال غرب» هم فعال بودند که در حال حاضر همگی تصفیه شده‌اند و دیگر فعالیت ندارند.
۳ نکته پایانی درباره صندوق‌های زمین و ساختمان
- صندوق‌های زمین و ساختمان سود روزشمار ندارند و سرمایه‌گذار با خرید واحدهای صندوق در سودوزیان فعالیت‌های صندوق شریک می‌شود. به زبان ساده، سود این صندوق‌ها تضمین‌شده نیست و بعد از پایان پروژه و فروش واحدهای ساختمانی است که سود حاصل بین دارندگان واحدها تقسیم می‌شود.
- این امکان وجود دارد که پس از پایان یک پروژه ساختمانی، خود سرمایه‌گذاران صندوق واحدهای ساختمانی پروژه را بخرند. گاهی اوقات مدیر صندوق اطلاعیه‌ای در این مورد منتشر می‌کند و دارندگان واحدهای صندوق می‌توانند طبق این اطلاعیه، برای خرید یا پیش‌خرید واحدهای ساختمانی اقدام کنند. دقت کنید که خرید واحدهای ساختمانی پروژه ربطی به خرید واحدهای صندوق ندارد.
- سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان محدودیت ندارد و هر شخص می‌تواند به تعداد دلخواه از واحدهای صندوق خریداری کند.
سرمایه‌گذاری در ملک یکی شیوه‌های سرمایه‌گذاری سنتی در ایران است که می‌شود گفت جوابش را هم پس داده. اما این روش سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌های کوچک و افراد کم‌تجربه مناسب نیست. صندوق‌های زمین و ساختمان این امکان را ایجاد کرده‌اند که عموم مردم با هر سرمایه‌ای که دارند بتوانند در پروژه‌های ساختمانی سرمایه‌گذاری کنند و سود کسب کنند.
