اوراق رهنی چیست؟ | انواع و ویژگی‌های آن

اوراق رهنی نوعی ابزار تامین مالی به حساب می‌آید که در این چند سال اخیر وارد بازار سرمایه ایران شده و به آن رونق بخشیده است. خریدوفروش این اوراق هم به نفع نظام بانکی کشور است، هم به دارندگان آن سود می‌رساند و از همه مهم‌تر شرایطی فراهم می‌آورد تا افراد بیشتری بتوانند وام بگیرند.

یعنی با خرید اوراق رهنی، علاوه براینکه پول خود را در جایی امن سرمایه‌گذاری می‌کنید و سود می‌برید، به خریداران خانه هم وام می‌دهید.

جذابیت این بازار در این است که منافع حاصل از وام ‌های رهنی یک ‌کاسه می‌شود ‌و به‌صورت اوراق بهادار با ضمانت سند منازل به بازار سرمایه راه پیدا می‌کند. صدور مجوز انتشار این اوراق از سوی سازمان بورس به ایجاد تحرک در بازار مسکن و اصلاح ساختارهای مالی بانک‌ها و شرکت‌های لیزینگ کمک می‌کند.

 

اوراق رهنی (MBS) چیست؟

تا قبل از اینکه صحبتی از اوراق رهنی به میان بیاید، روال کار بانک‌ها به این‌صورت بود که به مردم برای خرید خانه وام می‌دادند و در ازای مبلغی که می‌گرفتند سود دریافت می‌کردند. آن‌ها تک‌تک وام‌های رهنی را در دفترهای خود ثبت و نگه‌داری کرده و مبلغ اصل وام و سود آن را در مدت زمان طول عمر آن دریافت می‌کردند. طول عمر وام‌های رهنی به‌طورمعمول بلندمدت و ۱۲ ساله است. بانک‌ها مجبور بودند تا ۱۲ سال این وام‌ها را نگه‌داری کنند. بنابراین‌، سرمایه آن‌ها به مدت ۱۲ سال قفل می‌شد.

با ورود اوراق رهنی به بازار سرمایه، روند کار تغییر پیدا کرد. بانک‌ها اصل وام را به همراه سودش به سرمایه‌گذاران فروختند تا منابع خود را آزاد کنند و در ازای خدماتی که به مردم ارائه می‌دهند کارمزد بگیرند. برای این منظور وام‌های رهنی‌ خود را تجمیع کرده و آن‌ها را به‌صورت یک برگه بدهی به نهاد واسط می‌فروشند. نهاد واسط وظیفه دارد تا وام‌ها را طبقه‌بندی کرده و براساس میزان ریسک‌پذیری و کیفیت، آن‌ها را به سرمایه‌گذاران مختلف ارائه دهد. تضمین کننده اوراق رهنی (MBS) سند رهن منازل است.

به طور کلی این اوراق به هدف خرید مطالبات رهنی یا همان مطالبات مدت‌دار مانند فروش اقساطی، اجاره به شرط تملیک و جعاله (به استثنای سلف) تهیه و منتشر می‌شود. برخلاف اوراق بهادر با پشتوانه دارایی (ABS) که با وام ماشین، وام منازل ساخته شده، بستانکاری‌ها، وام کارت‌های اعتباری و… می‌توان آن را تضمین کرد، اوراق رهنی MBS تنها سند ملکی را به عنوان ضامن مورد قبول قرار می‌دهد.

 

ویژگی های اوراق رهنی

سرمایه‌گذاری بر روی اوراق رهنی ریسک خاصی ندارد. این شاید یکی از مهم‌ترین ویژگی آن‌ها به شمار بیاید. مطمئناً زمانی که بانک مسکن وام‌دهنده و ضامن اوراق و سازمان حسابرسی کشور، امین (حسابرس) آن باشد، این نوع سرمایه‌گذاری امنیت بالایی خواهد داشت. نرخ سود بالا از دیگر ویژگی این اوراق است که آن را جذاب می‌سازد.

ساختار انتشار اوراق رهنی شامل مراحل زیر می‌شود:

• عامل فروش اوراق رهنی توسط بانی (مثلاً بانک مسکن) آن از میان شرکت‌های کارگزاری بورس اوراق بهادار تهران يا فرابورس ايران انتخاب می‌شود.
• نهاد واسط، اوراق رهنی را برای فروش به انتشار می‌گذارد و وجوه نقد سرمایه‌گذاران را جمع‌آوری می‌کند.
• نهاد واسط پول خرید وام‌ها را به بانی می‌دهد و در ازای آن اوراق تسهیلات رهنی دریافت می‌کند.
• نهاد واسط این اوراق را به دست سرمایه‌گذاران می‌رساند و سرمایه‌گذاران نیز بازپرداخت اوراق را به همراه سودی که به آن‌ها تعلق می‌گیرد، دریافت می‌کند.

MBS ابزار تامین مالی مناسبی برای بنگاه‌هایی مثل بانک، شرکت‌های خودروسازی و … به حساب می‌آید که مطالبات بلندمدت دارند. وثیقه این مطالبات هم اتومبیل یا ملک است. به عنوان مثال اگر شرکت خودروسازی اتومبیل‌هایش را به صورت اقساطی فروخته باشد، همان اتومبیلی که قسطی فروخته شده است را به عنوان وثیقه درنظر می‌گیرد. شرکت خودروساز این امکان را دارد تا از محل مطالباتی که انجام داده، اوراق رهنی منتشر کند. مهم‌ترین فرق این اوراق با اوراق خرید دین وجود اسناد رهنی است که به عنوان پشتوانه قراردادها عمل می‌کند و ارزش اسمی اوراق را افزایش می‌دهد.

در انتشار این اوراق، مطالبات نباید معوق بوده یا سررسید آن‌ها بیش از یک سال باشند. انتقال مطالبات به نهاد واسط تنها از طریق دفتر اسناد رسمی صورت می‌گیرد.

تعریف ضمانت نامه بانکی و شرایط اخذ آن

مزایا و تأثیر اوراق رهنی بر رونق اقتصادی

تبديل تسهیلات رهنی به اوراق بهادار، بازار سرمايه‌گذاری نوظهوری را ایجاد کرده است که سرمایه‌ای با نقدينگی بالا و ریسک کم به مردم عرضه می‌کند و به بانک‌ها کمک می‌کند تا وام‌های بیشتر با سقف قیمتی بالاتر ارائه دهند. از جمله مهم‌ترین مزایا انتشار اوراق رهنی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد؛

• نقدینگی بیشتر
• مدیریت ریسک بهتر
• منابع تأمین مالی متنوع‌تر
• ثروت بیشتر برای سرمایه‌گذاران
• توان بیشتر بانک برای تطبیق دادن دارایی‌ها و بدهی‌ها
• نسبت‌های مالی بهتر برای بانی اوراق
• امکان کسب درآمد از طریق ایفای نقش عامل

اجازه دهید علاوه بر موارد ذکر شده، به برخی دیگر از مزایای این نوع اوراق بهادار مفصل‌تر بپردازیم.

افزایش قدرت وام‌دهی

قدرت انتشار اوراق رهنی در این است که به بانک‌ها کمک کند مبالغی که به مردم وام داده‌اند را خیلی سریع‌تر از قبل به چرخه مالی بانک برگردانند. به این طریق متقاضیان بیشتری از تسهیلات مسکن برخوردار می‌شوند. MBS به بزرگ‌تر شدن بازار اولیه رهن و افزایش وام‌دهی ‌بانک‌ها در بخش مسکن کمک می‌کند. از این شیوه تأمین مالی به‌ عنوان استراتژی آزادسازی منابع بانکی هم یاد می‎کنند که وابستگی بانک‌ها به منابع بانک مرکزی را کاهش می‌دهد.

فرصت سرمایه‌گذاری امن

امنیت اوراق رهنی از این جهت تضمین شده است که بانک مسکن تا پایان زمان بازپرداخت وام، سند مسکن خریداری شده را در رهن خود نگه می‌دارد. بنابراین احتمال پرداخت نشدن اقساط وام مسکن در مقایسه با وام‌های دیگر بسیار کمتر است.

حفظ حداکثر کفایت سرمایه

نسبت کفایت سرمایه بالا یک بانک، عملکرد خوب، باثباتی و اعتبار بالا آن را نشان می‌دهد. افزایش معوقات بانکی، بانک‌ها را دچار مشکلات فراوانی کرده و فرآیند وام‌دهی را برای آن‌ها دشوار ساخته است. انتشار اوراق رهنی کمک کرد تا بدهی بانک‌ها کمتر شده، دارایی‌های آن‌ها افزایش یافته و نسبت‌های مالی‌شان بهبود پیدا کند.

بالا بردن ضریب فزاینده بانک‌ها

ضریب فزاینده پول نشان می‌دهد که بانک توانسته است چند برابر سپرده‌ای که در اختیار داشته، پول بانکی خلق کند و بر سرمایه خود بیافزاید. اوراق رهنی فرصت‌های سرمایه‌گذاری را افزایش داده و به تسهیل پرداخت بدهی‌های دولت کمک می‌کند. کاهش بدهی‌های بانکی و افزایش کارمزدهای حاصل از وام‌دهی در بخش مسکن به بالا رفتن ضریب فزاینده بانک‌ها کمک می‌کند.

رونق مسکن و صنایع وابسته

اوراق رهنی مسکن باعث گردش نقدینگی بیشتر در بازار مسکن می‌شود. بانک‌ها به این روش می‌توانند منابع خود را سریع‌تر شارژ کرده و درنتیجه نقدینگی خود را بالا ببرند تا وام‌های مسکن بیشتری به مشتریان‌شان بدهند. بالا رفتن ضریب فزاینده بانکی و افزایش گردش نقدینگی با اثر حداقلی تورم، به بازار مسکن و صنایع وابسته آن رونق می‌بخشد. چراکه افراد بیشتری قدرت خرید در آن‌ها را پیدا می‌کنند.

تقویت بازار بدهی

زمانی که وام‌ها به اوراق بهادار تبدیل می‌شوند، درآمـدهـای آتـی بانک‌ها در زمان حال نقد می‌شوند و احتمال اضافه برداشت‌ از بانک مرکزی را کاهش می‌دهد. از سویی دیگر انتـشار این اوراق ارزش افـزوده سهامداران را زیاد کرده و آن‌ها را تشویق می‌کند تا در پروژه‌های بیشتری که خالص ارزش فعلی مثبت دارند سرمایه‌گذاری کنند.

برات یا حواله چیست و چه تفاوتی با چک دارد؟

انواع اوراق رهنی

اوراق رهنی به دو نوع مسکونی که پشتوانه آن‌ها وام‌های رهنی مسکونی و تجاری که پشتوانه آن‌ها وام‌های رهنی مربوط به دارايی‌های تجاری است، تمیز داده می‌شود. تسهیلات رهنی تجاری از شروط محدودكننده‌تری برخوردار هستند و نرخ سود ثابتی دارند.

اوراق رهنی مسکن

در کشور ما تا قبل از این‌که پیشنهاد اوراق رهنی مسکن داده شود، تنها روش تأمین مالی بخش مسکن، سیستم سپرده‌گذاری بانک‌ها بود. با ظهور این اوراق در بازار سرمایه‌گذاری، بانک‌ها نیز اوراق برخی از وام‌هایی که به مشتریان خوش‌حساب خود داده بودند را وارد بازار بورس کردند. به عنوان مثال بانک مسکن اوراق‌‌رهنی خود را با شرایط زیر ارائه داد:

• مبلغ اوراق: ۳۰۰ میلیون تومان
• دوره عمر اوراق: ۲ سال
• نرخ اسمی اوراق: ۱۸.۵ درصد
• دوره‌های پرداختی: هر سه ماه یک‌بار از تاریخ انتشار اوراق
• محل معاملات ثانویه: بازار فرابورس ایران
• تاریخ انتشار اوراق: ۱۳ تیر ۱۳۹۵
• مدت عرضه اوراق: ۳ روز
• ارکان اوراق:
• ناشر: شرکت واسط مالی آبان دوم؛
• بانی، ضامن و عامل وصول: بانک مسکن؛
• متعهد پذیره‌نویس، مشاور طراحی شیوه تامین مالی و عرضه اوراق بهادار و بازارگردان: شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن؛
• امین: سازمان حسابرسی؛
• عامل فروش: شرکت کارگزاری بانک مسکن؛
• عامل پرداخت: شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه

اوراق رهنی سهام

فرآیند انتشار اوراق رهنی به این شکل است که مطالبات بلندمدت شرکت‌ها در بازار سرمایه برای فروش گذاشته می‌شوند. بانک‌ها، شرکت‌های خودروسازی و شرکت‌های لیزینگ از جمله مهم‌ترین شرکت‌هایی هستند که مطالبات بلندمدت خود را به‌صورت اوراق‌رهنی سهام درآورده و آن را وارد بازار سرمایه می‌کنند. این اوراق در بازار بورس قابل معامله هستند. دیگر شرکت‌هایی که مطالبات بلندمدت داشته اما وثایق رهنی در اختیار ندارند، می‌توانند از طریق انتشار خرید دین تأمین مالی کنند.

 

اوراق رهنی در ایران

سازمان بورس و اوراق بهادار در آبان سال ۹۴ اعلام کرد، بانک‎ها و مؤسسات اعتباری می‎توانند تمام یا بخشی از مطالبات ناشی از وام‌های خود را که دارای رهن معتبر هستند به‌صورت اوراق بهادار در بازار سرمایه بفروشند. این اوراق امکان خریدوفروش در بازار ثانویه را هم دارند. یک ماه بعد این اوراق به شرح زیر به تصویب رسیده شدند:

«MBS اوراق بهاداری است که به هدف خرید مطالبات رهنی توسط ناشر منتشر شده و در بازارهای بورس یا خارج از بورس قابل معامله خواهد بود.»

پس از صادر شدن مجوز، اوراق رهنی بانک مسکن بعد از درج در فهرست نرخ‌های بازار اوراق بدهی فرابورس ایران، به صورت حراج تک قیمتی عرضه شد. بانک مسکن بار دیگر در سال ۹۹ این اوراق را در بازار عرضه کرد. در حال حاضر این بازار بیش از گذشته در ایران شناخته شده است و می‌توان امیدوار بود تا آینده آن بسیار درخشان‌تر از امروز باشد.